１　賃貸借の存続期間の伸長

改正前民法では、賃貸借の存続期間の上限は20年間でしたが、改正民法では、50年に伸長されました（改正民法604条）。

借地借家法が適用される賃貸借契約の場合には、定期借地契約とすることで50年以上の期間を設定することも可能でしたが、改正民法では、借地借家法が適用されない太陽光発電設備、ゴルフ場、駐車場用地等の建物所有目的以外の土地賃貸借等について、賃貸借契約の期間を最長50年まで可能とするものです。

２　賃借物の修繕

賃貸借契約では、賃借物の修繕が必要な場合でも、賃借物はあくまで賃貸人のものですから、賃借人が勝手に手を加えることはできないのが原則です。しかし、実際に賃借物を使用しているのは賃借人であり、賃貸人が修繕に応じない場合に賃借人が自ら修繕することができないということは不相当といえます。

そこで、改正民法では、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき、②急迫の事情があるときには、賃借人が目的物を修繕することができることとされました（改正民法607条の2）。

３　一部滅失による賃料減額

地震や水害で借家の設備が故障する等、賃借人の責に帰することができない事由によって賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益することができなくなった場合、改正前民法では「賃料の減額を請求することができる」とされていました。

改正法では、この趣旨をより徹底するべく、「賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」という表現にあらためられました（改正民法611条1項）。これにより、自然災害等の賃借人の責に帰することができない事由によって賃借物の一部滅失等が生じた場合には、賃借人からの請求がなくても賃料は当然に減額されることになります。

４　賃貸人の地位の移転

判例上、賃貸借契約の対抗要件（改正民法605条、借地借家法10条、31条等）を備えた不動産の賃貸借の賃借人は、賃借物である不動産が譲渡されても原則として賃借権を不動産の譲受人（新たな所有者）に対抗することができるとされていました。改正法では、この判例法理が明文化されました（改正法605条の2第1項）。

また、改正民法では、不動産の譲受人が、賃借人に対して賃料を請求するためには、貸借物である不動産の所有権移転登記が必要である旨の規定も新設されました（改正民法605条の2第3項）。これも改正前民法における判例法理であり、賃貸借契約の実務に影響を及ぼすものではありません。

５　敷金

土地や建物の賃貸借契約の際には、敷金が授受されるのが一般的ですが、改正前の民法には、敷金の定義や敷金返還請求権の発生時期についての規定はありませんでした。

そこで、改正法ではこれまでの実務に従い敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しました（改正民法622条の2第1項）。その上で、判例法理を明文化する趣旨で、①賃貸借契約が終了して賃借物が返還されたとき、または②賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときに敷金返還債務が生じること、その額は賃貸人が受け取った敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額であること等の規定が新たに設けられました。

６　賃借人の原状回復義務

改正民法621条では、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合には、賃貸借契約の終了時に賃借人に当該損傷の原状回復義務がある旨の規定を新設しました。なお、当該損傷が通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化の場合には、原状回復義務の対象とはなりません。

これらは、判例や国土交通省のガイドラインに基づく従来の実務運用を明文化するものであって実質的な変更ではありません。

７　保証

賃貸借契約においては賃借人に保証人を求めることが一般ですが、賃貸借契約に基づく保証債務は不特定の債務を対象とする保証契約（根保証）であるところ、民法改正により、保証人が個人となる根保証契約については、極度額の定めが無ければ無効となる旨の改正がなされているため注意が必要です。詳しくはこちらをご覧ください。

８　経過措置

施行日である令和2年4月1日より前に締結された契約については改正前民法が適用され、施行日後に締結された契約については改正民法が適用されるのが原則です。ただし、例外として、施行日前に締結された賃貸借契約であっても施行日後に合意（自動更新条項に基づく更新を含む）によって契約を更新したときは、当事者はその契約に改正民法が適用されることを予測していると考えられるため、改正民法が適用されます。

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