１　破産手続きは、手続時点での財産で債務を清算する手続き

　これまでのコラムで見てきたように、裁判所を利用した破産手続きは、支払うべきお金が払えなかったり、借金が返せなかったりする場合に、手続き開始時点に有する財産で債務を清算し、それでも残る債務について免責許可決定を得ることで生活を再建することができる、「やり直し」の手続きです（破産手続きの概要については、「こちらの記事」をご参照ください。）。

　生活の再建に必要な一定の財産については手元に残すことはできますが、手続き開始時点にある財産で債務を清算することから、「持ち家」のような高い価値のある財産は清算に充てられることになり、破産手続きでは、基本的に「持ち家」を手放すことになります。

　また、不動産を購入したり、建物を新築したりする場合には、金融機関からローン借り入れを行うことが多くあります。その場合は、金融機関（債権者）がローン債権の支払いを確保するために、「抵当権」（担保）を設定します。また、ローンに限らず、金融機関から多額の借り入れをする際にも、所有する不動産に「抵当権」が設定されることがあります。このような「抵当権」が設定されている場合も、担保として債権の回収のためにお金に変えられてしまい、やはり「持ち家」を手放すことになります。

今回のコラムでは、「持ち家」を保有している場合にフォーカスしてご説明します。

２　「持ち家」に抵当権がついていない場合

　まず、基本的な手続きとして、不動産に「抵当権」が設定されていない場合の手続きをご説明します。

　「抵当権」が設定されていない場合、「持ち家」や所有する不動産は、純粋な「財産」であり、破産者が支払うべき債務を清算するために、破産管財人によって換価され、金銭化した後に各債権者の配当に充てられることになります。

　破産手続きによらねばならないほど、債務が大きく、家計の状況も悪化している状況では、残念ながら「持ち家」を残すという方法はありません。破産手続きを進めるに当たっては、当該物件の換価までには、家計に合った賃貸物件に転居する必要があります。

３　「持ち家」に抵当権がついている場合

　金融機関（債権者）の「抵当権」がついている場合、抵当権を有する債権者（抵当権者といいます。）は、抵当権を行使して、当該物件を競売に付してお金に変え、自らの債権の回収に充てることができます。このような担保権を、破産手続きでは「別除権」と言い、破産手続きにおいても、別除権者は他の債権者とは別に債権を回収することができます。

　ただし、破産手続きにおいては、抵当権が設定されている場合であっても、まずは破産管財人が任意売却を検討することが一般的な取り扱いです（通常、任意売却の方が競売よりも高い金額で売ることができるからです。）。

　任意売却によらない場合は、上記のとおり、抵当権の実行として競売されることになります。

ローン残額よりも当該物件の価値の方が小さい（オーバーローン）場合は、抵当権者が、抵当権を行使して当該物件を競売にかけてお金に変え、その価値は全て抵当権者の債権回収に充てられます。

　ローン残額よりも当該物件の価値が大きい場合は、抵当権者が債権回収しても、価値が残ることになりますが、残った価値については破産手続きにおいて他の債権者らの債権の清算に充てられます。

　いずれにせよ、「持ち家」はお金に変えられることになるため、最終的に転居する必要があります。

４　「持ち家」を残すことができる手続きもある

　以上のように、「破産手続」によらなければならないような場合は、「持ち家」は破産管財人や抵当権者によってお金に変えられてしまいます。

　しかし、一定程度返済をすることができるような経済状況の場合は、「個人再生手続」という手続きを利用して、住宅ローンを手続きの対象とせず、持ち家を残すことができる可能性もあります。この点については、「こちらの記事」で詳しくお伝えします。

　また、破産管財人による換価手続きなどで、親族などに購入してもらうことができれば、その親族などから家を借りて住み続けることができる可能性もあります。

　「個人再生手続」などで持ち家を残すことができる方法を取ることができるかどうかは、弁護士にご相談ください。

５　持ち家がある場合の注意点①：売却

　借金の支払いなど、債務の弁済に充てるため、不動産業者などを利用して「持ち家」を売却することを考えられるかもしれません。また、不動産を親族などに購入してもらい、何とか残そうと考えられるかもしれません。

　しかし、破産手続きよりも前に任意売却をした場合、当該売却の内容によっては、破産手続きが開始された後に破産管財人がこれらの契約を取り消し、売却した不動産の返還を求めることもあります（否認権の行使と言います。）

　また、不当な財産処分として免責許可決定を受けられない可能性もあります。

　不動産の売却を検討する場合は、十分な注意が必要です。

６　持ち家がある場合の注意点②：ローンの保証人や連帯債務者

　住宅ローンを借りている場合、「持ち家」に抵当権が設定されているだけでなく、保証人をたてている場合があります。主たる債務者が破産してしまうと、保証人が保証していた債務の弁済を求められます。

このような場合、保証人も負債を弁済することができなくなることが多く、主たる債務者だけでなく、保証人も併せて債務整理を検討する必要があります。

また、夫婦が連帯債務者として借り入れをしている場合もあります。この場合も、夫婦の片方が破産せざるを得ないとすれば、もう片方が残債務を支払わなければなりません。同一家計で生活していることが多いことから、夫婦2人での破産を検討する必要があることが多いでしょう。

住宅ローンの借り入れの際に、保証人を立てているような場合や、夫婦で連帯債務を負っているような場合は、保証人や他の連帯債務者への影響も含めて弁護士にご相談ください。

　このように、「持ち家」がある場合は、債務整理のためにどの手続きを利用できるか、保証人に対する影響はどうかをきちんと検討する必要があります。

　ローンの返済などが苦しくなってきた場合には、早めにアステル法律事務所にご相談ください。