１．経営不振の原因

不動産業を営む企業が窮境に陥る典型的な原因としては、景気後退・物件所在地域の経済状況の変化による市場の停滞・縮小が挙げられますが、業態別には、不動産分譲業においては、不動産価格の急落、サブリースを含む不動産賃貸業においては、入居率の急落による賃料収入の減少、適正水準より高い家賃を保証していた場合の逆ザヤの発生等が挙げられます。

２．事業再生に向けた取り組み

不動産分譲業においては、未販売物件の早期売却により資金調達フローの改善を図るケース、商品開発にあたり顧客ニーズを分析しなおすことで、将来の販売期間の短縮化を図るケース、不採算店舗を撤退させるケース等の対応を模索することになります。

また、不動産賃貸業においては、リフォームによって顧客求心力を高める、広告について費用対効果を見直す等により入居率の向上及び空室期間の短縮を目指しつつ、固定費である人件費の削減を図る等の対応を模索することになります。

３．事業再生の手法

再建型の手続とはいえ民事再生等の法的整理による場合には商取引債権者を含む全ての債権者を対象とすることになりますので、商取引上の信用不安から取引の継続に重大な支障を生じさせるおそれがあります。そのため、債権者を巻き込んだ抜本的な対応が必要となる場合でも、商取引債権者に影響を与えず、また、企業ブランドが毀損されにくい私的整理手続が望ましいといえます。

もっとも、私的整理期間中の資金繰りが維持できないケースや金融債権の調整のみでは抜本的な解決が図れないという場合などには、法的整理を選択せざるを得ないといえます。

この場合、再建型の法的整理としては民事再生手続が用いられることが一般的ですが、前述のとおり商取引債権者を巻き込むことになるため取引の維持に対する影響が否定できません。取引の継続を受け入れてくれたとしても、少なくとも当面の間は現金取引を要求されることが多いため、資金確保が課題となります。

不動産分譲業においては、金融機関からの融資によって資金の大部分を調達しており、担保として不動産に抵当権等が設定されていることがありますが、購入者に物件を引き渡すために、別除権協定の締結等により、かかる担保権を解除してもらう必要があります。また、購入者に既に引き渡した物件について、引渡後も一定のサービスを提供する契約になっている場合、かかるサービス提供義務について、再生債権として届け出てもらう必要があり、注意が必要です。

不動産賃貸業においては、保有する不動産を債権者に担保として提供していることがほとんどです。この業種では、収益性は物件所在地域の状況に左右され、賃貸人には左右されませんので、金融機関としては、早期の売却による債権回収を好む傾向にあります。もっとも、返済の遅滞があくまでも経済状況の一時的な悪化による場合、リスケジュール型の再建計画による自主再建を図れることがあります。

不動産管理業においては、物件所有者に対し預託金を返還できないことになると、管理委託契約を解除され、収益が更に悪化することになりますので、注意が必要です。